La vendita a rate con l'iscrizione della ipoteca legale è un tipo di compravendita poco utilizzato anche se, nel momento in cui l’acquirente ha difficoltà ad ottenere un finanziamento, è una formula interessante per compravendere un immobile.
Vi sono dei motivi economici per cui questo tipo di vendita risulta poco impiegata e nello sviluppo dell’articolo li evidenzieremo.
Approfitto dell’analisi della vendita a rate con iscrizione della ipoteca legale per segnalarti altre tipologie di
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compravendita, alternative a quella classica, che potrebbero tornarti utili:
Rent to Buy
Vendita con riserva di proprietà
Locazione con patto di futura vendita
Come si sviluppa una vendita a rate?
Immaginiamo che l’acquirente non abbia la possibilità o volontà di accendere un mutuo per cui trova un accordo con il venditore per acquistare la casa a rate.
In questo caso l’acquirente diverrà il proprietario dell’immobile ma rimarrà debitore nei confronti del venditore sino al pagamento dell'ultima rata.
Quest'ultimo si tutelerà con l'iscrizione di una ipoteca legale.
Come avrai intuito questo tipo di compravendita nasconde delle insidie e offre dei vantaggi.
Vedremo quali sono i vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore.
VANTAGGI E SVANTAGGI DELL’ACQUIRENTE
VANTAGGI
Nel momento in cui si concretizza la compravendita l’acquirente diventa il nuovo proprietario per cui questo contratto sarà opponibile a terzi.
Cosa intendiamo con questo?
Si intende che, nel caso in cui il debitore avesse delle pendenze con altri soggetti, e questi volessero rivalersi sull‘immobile, non potrebbero farlo perché l'immobile in questione ha un nuovo proprietario.
Naturalmente escludiamo tutti quei casi in cui vi sia una ipoteca antecedente alla compravendita.
Il secondo vantaggio è rappresentato dal fatto che, essendo la vendita a rate una normale compravendita, si ottiene la disponibilità immediata dell’immobile.
SVANTAGGI
Le spese di manutenzione, siano esse ordinarie o straordinarie, sono a carico dell'acquirente.
Le tasse comunali diventeranno di diritto una incombenza di chi compra.
Imposta di registro o iva legate all'atto di vendita verranno pagate al momento del rogito e non potranno essere rimandate.
Lo svantaggio più importante, quello che allontana i potenziali acquirenti da questo tipo di contratto, è l’onerosità del costo di iscrizione della ipoteca legale.
Abbiamo già detto che al momento dell'atto, per garantire i pagamenti, viene iscritta una ipoteca che in questo caso viene definita legale.
L’iscrizione dell’ipoteca legale, in qualsiasi atto di compravendita, è automatica e viene promossa dal conservatore dei registri immobiliari.
Sono esenti da questo automatismo gli atti dove è presente una rinuncia espressa; ecco perché, in un normale atto di compravendita, e per normale intendiamo un atto in cui il pagamento completo è contestuale, viene inserita la rinuncia espressa.
Ma quali sono i costi per la trascrizione di una ipoteca legale?
Eccoli nel dettaglio:
0,50% di tasse di registro
2% per l'iscrizione
0,5% per la cancellazione (l'ipoteca verrà cancellata dopo l'estinzione del debito)
150 € imposta di bollo
35 € di tassa di trascrizione
Onorario del notaio
VANTAGGI E SVANTAGGI DEL VENDITORE
VANTAGGI
Il venditore si libera di tutte le eventuali spese ordinarie e straordinarie che potranno interessare l’immobile.
Anche le tasse comunali non saranno più di suo interesse.
Se l'immobile compravenduto era la sua prima casa potrà comprarne un'altra evitando qualsiasi problematica legata alle agevolazioni fiscali.
L'ultimo vantaggio, quello più importante, è che sarà garantito fortemente con l'ipoteca legale.
Dando per scontato che la sua sia una ipoteca di primo grado avrà il massimo della priorità in caso di inadempimento da parte dell’acquirente.
Spieghiamo meglio questo passaggio.
Se l’acquirente non avesse la possibilità o volontà di onorare il debito (sia dell’ex venditore che di altri soggetti) il venditore potrà avviare una esecuzione forzata per recuperare i suoi crediti; con l'ipoteca di primo grado sarebbe, anche nell’eventuale presenza di altri creditori, il primo ad incassare le spettanze.
SVANTAGGI
Se l’iscrizione di ipoteca è un grosso vantaggio possiamo però dire che questa garanzia non permette di recuperare in tempi rapidi i crediti.
Portare a termine una esecuzione forzata ha dei tempi molto lunghi e spesso si ottiene giustizia dopo tanti anni.
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Per quanto riguarda la vendita a rata con iscrizioni di ipoteca legale è tutto; come al solito, se l'articolo ti è piaciuto, ti invito a condividerlo sui social.
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