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Che tu abbia intenzione di vendere o acquistare casa molto probabilmente ti troverai ad avere a che fare con una proposta di acquisto.
Ho usato il condizionale perché si potrebbe, una volta raggiunti verbalmente gli accordi essenziali, rivolgersi direttamente al notaio per l’atto definitivo di vendita.
Quest’ultima è una soluzione abbastanza rara per cui la progressione contrattuale tipica è la seguente:

Proposta di acquisto
Preliminare di vendita
Atto definitivo o rogito

Nell'articolo di oggi ci soffermeremo sulla proposta di acquisto; se la tua intenzione è quella di vendere casa tra privati dovrai prestare molta attenzione.
Spesso i moduli per la proposta di acquisto vengono forniti da una agenzia immobiliare; si tratta di modelli precompilati dove vengono indicati sommariamente degli elementi essenziali.
Ciò che molti ignorano è che la proposta di acquisto, una volta firmata dalle parti, costituisce un contratto vero e proprio ed eventuali pattuizioni successive dovranno essere condivise sia dall' acquirente che dal venditore.
Il mio consiglio, che nasce da un confronto con alcuni legali e notai, è quello di essere molto cauti nel preparare una proposta di acquisto dando ad essa la stessa importanza che viene data ad un preliminare di vendita.
Non limitiamoci ad inserire solamente scadenza e cifra proposta ma cerchiamo di menzionare tutti i dati fondamentali che poi verranno inclusi nel preliminare.



Ecco gli elementi più importanti da inserire in una proposta di acquisto:

1

RIMANDARE AL SUCCESSIVO CONTRATTO PRELIMINARE
Scriviamo nella proposta che questa rimanda al successivo preliminare e che, eventualmente, verrà stipulato dinanzi al notaio, verrà registrato presso l'Agenzia delle Entrate, la caparra sarà da considerarsi confirmatoria eccetera.
Cerchiamo di inserire tutti gli elementi che riteniamo fondamentali di modo che questi non vengano mai messi in discussione.

2

INTERESSE FINALE
Chiariamo che la proposta di acquisto è propedeutica all’acquisto finale e non per la stipula di un nuovo contratto che potrebbe avere caratteristiche diverse e negoziabili.

3

CONTROLLI SULL'IMMOBILE
Vincoliamo la proposta alla effettiva commerciabilità del bene.
Questo è un passaggio rilevante perché l'impegno deve essere condizionato al fatto che l'immobile oggetto di compravendita sia libero da ipoteche e pregiudiziali al momento della vendita.
Questo è un argomento alquanto delicato e complesso per cui se vuoi approfondire il discorso sulle ipoteche ti segnalo questo articolo: vendere casa con ipoteca.
È altresì importante, sempre con riferimento alla commerciabilità del bene, che non vi siano limitazioni di tipo urbanistico, nello specifico di abusi che possano limitare o peggio ancora, impossibilitare la vendita.

4

CLAUSOLA SOSPENSIVA
È opportuno, come nel punto precedente, condizionare la proposta di acquisto con le clausole sospensive che riteniamo essenziali; abbiamo già menzionato la cancellazione dell'ipoteca e la sanatoria degli abusi edilizi, sommiamo a questi l'eventualità di una verifica per l'erogazione del mutuo, il pagamento delle spese condominiali arretrate eccetera.
Il consiglio che posso darti, ma questo va al di là del discorso della proposta, è quello di fare un controllo sul merito creditizio nel momento in cui decidi di comprare casa; in alcuni casi l'istruttoria è lunga e dovresti sperare che il venditore accetti una proposta di acquisto con tempi molto lunghi se ancora non hai fatto una verifica sulla possibilità di essere finanziato.

5

TERMINE DEL DEFINITIVO
Ultimo elemento da considerare è quello della data entro la quale si addiverrà al definitivo.
Questo è un aspetto da prendere in considerazione e serve a tutelare gli interessi di entrambe le parti: sia il venditore che l'acquirente potranno avere l'interesse di concludere entro una certa data.

Questi erano i punti essenziali da prendere in considerazione se intendi fare o accettare una proposta di acquisto.
L'ultimo particolare che voglio segnalarti è la scadenza della proposta di acquisto.
Con una scadenza avrà tutte le caratteristiche per essere annoverata come irrevocabile e rimarrà vincolante per il periodo stabilito.
Nel caso non sia menzionato un termine parleremo di una proposta semplice e potrà essere revocata in qualsiasi momento antecedente alla firma del successivo contratto.
La proposta di acquisto irrevocabile rimarrà vincolante per entrambe le parti dal momento della sua accettazione e messa a conoscenza del proponente.

Alcune riflessioni a titolo personale.
La compilazione di una proposta di acquisto viene, molte volte, eseguita con superficialità pensando che l'elemento principale sia solamente la cifra offerta; si tralasciano così tutti gli altri elementi fondamentali ed in particolar modo la verifica della regolarità urbanistica.
Dovrebbe essere una pratica frequente quella di raccogliere tutta la documentazione relativa alla compravendita nel momento in cui si manifesta la volontà di vendere la propria abitazione.
In questa maniera si raggiungerebbe lo scopo di ricevere/formulare una proposta sicura arrivando così al contratto definitivo in tempi celeri.
L'invito è rivolto anche all’acquirente che, nel caso intenda prendere un mutuo, dovrà fornire garanzie certe sulla sua finanziabilità al momento della proposta.


Se vuoi maggiori dettagli sui vari passaggi nella compravendita di un immobile, ti invito a visionare questi due articoli:
elenco documenti per vendere casa
preliminare di vendita



Leggendoli avrai la possibilità di essere rimandato ad altri articoli che analizzano in maniera specifica gli argomenti degni di una trattazione approfondita.