Hai deciso di vendere casa ma stai ancora pagando il mutuo?
Ti chiedi come dovrai comportarti e quali precauzioni prendere?
Sono ottime domande perché una semplice vendita può nascondere delle piccole insidie.
Analizzeremo in questo articolo alcune variabili, le più importanti, per non presentarci impreparati alla stipula dell'atto di vendita.
Come avrai visto nell'immagine dell’articolo vi sono tre diverse varianti:
- estinzione anticipata
- accollo del mutuo
- Estinzione da parte
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dell'acquirente con risorse proprie o con accensione del mutuo
ESTINZIONE ANTICIPATA
E la soluzione più semplice ma anche quella più dispendiosa.
In cosa consiste?
Se hai delle risorse economiche puoi, prima della stipula del rogito notarile, estinguere il mutuo e chiedere contestualmente la cancellazione dell'ipoteca.
In questa maniera chi acquista sarà sicuro che l'immobile non avrà nessun gravame.
Non tutti hanno la possibilità economica, o la convenienza, di seguire questa strada per cui si percorrono, normalmente, altre strade.
ACCOLLO DEL MUTUO
Con questo metodo l’acquirente finale prende in carico il tuo mutuo, se lo accolla, e si renderà responsabile dei pagamenti delle rate.
Devi però sapere che esistono due tipi di accollo:
accollo cumulativo
accollo liberatorio
ACCOLLO CUMULATIVO
Il primo tipo di accollo viene utilizzato di solito tra familiari, ad esempio padre e figlio, perché sussistono particolari rischi che tra perfetti sconosciuti è meglio non condividere.
Mi spiego meglio.
Con l’accollo cumulativo si prenderà atto, ed il notaio lo sancirà nel contratto di vendita, che l’acquirente si accollerà il mutuo del venditore ed il conseguente pagamento dei ratei.
Si comunicherà alla banca che è stato trovato questo tipo di accordo e quest'ultima ne prenderà atto, sempre che nel contratto originario non sia presente una clausola che vieta l’accollo.
In genere le banche sono ben felici di questo tipo di accordo perché, in difetto sui pagamenti, saranno responsabili in solido entrambi i soggetti (venditore e acquirente) aumentando così la garanzia sul mutuo.
Facciamo un rapido esempio.
Tizio è proprietario di un immobile e ha un mutuo in corso su questo bene.
Intende vendere a Caio che decide di accollarsi il mutuo con l’assenso di Tizio.
Se Caio avesse difficoltà a pagare il mutuo risponderebbe di questa inadempienza anche Tizio.
La banca avrà in questo caso due garanti aumentando la possibilità di recuperare il credito.
ACCOLLO LIBERATORIO
È molto simile al precedente ma in questo caso è necessario informare la banca della volontà di cedere il mutuo a terzi.
L'istituto bancario, se ha convenienza, accetterà l’accollo e libererà, con un apposito documento, il precedente mutuatario.
La differenza sostanziale tra i due tipi di accollo è che nel caso del liberatorio chi cede il mutuo potrà dormire sonni tranquilli perché non avrà alcuna responsabilità su eventuali inadempimenti.
PAGAMENTO DA PARTE DELL'ACQUIRENTE DEL MUTUO RESIDUO
Questa è la pratica più frequente e può verificarsi con due diverse modalità:
pagamento con risorse proprie
pagamento tramite mutuo
PAGAMENTO CON RISERVE PROPRIE
Capita più spesso di quanto tu creda che chi acquista abbia la liquidità necessaria per acquistare senza l’impiego di un finanziamento.
In questo caso l’acquirente, il giorno dell'atto di vendita, produrrà un assegno circolare pari all'importo del mutuo residuo e consegnerà il tutto al funzionario della banca che presenzierà al rogito.
L'ipoteca verrà cancellata e l'immobile sarà da considerarsi libero.
PAGAMENTO TRAMITE MUTUO
Con questa metodologia le cose si complicano a livello di tempistiche perché rischiamo, se siamo venditori, di vedere i soldi che ci spettano dopo diversi giorni.
Cerco di spiegarti quello che potrebbe succedere in maniera semplice.
Devi sapere che le banche tendono a proteggersi dal rischio di fallibilità del venditore aspettando che si manifesti il consolidamento dell'ipoteca.
La legge dice che le ipoteche non sono revocabili se una volta trascritte sono passati 10 giorni dalla pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.
Dieci giorni quindi, dieci giorni che servono alla banca per evitare il rischio di fallimento del venditore.
È bene sapere se la banca che eroga il mutuo intende avvalersi di questa protezione di modo che, al momento della vendita, tu sappia il giorno in cui potrai incassare le somme a te spettanti.
Ti dico di più, fallo scrivere sul contratto preliminare.
Ti informo inoltre che molte banche, anche se non sei un soggetto fallibile, usano questo metodo.
È discutibile ma lo fanno.
Ecco, queste erano le informazioni che abbiamo ritenuto più importanti condividere con te; ricorda solo un'ultima cosa: richiedi alla banca il conteggio estintivo di modo che l’acquirente sappia per tempo come gestire gli importi degli assegni.
Come sempre ti chiedo, se ti è possibile, di condividere questo articolo e di continuare a leggere il nostro blog.
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