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Se hai pensato che per vendere/acquistare casa esista solo un modo ti dovrai ricredere.
Vi sono dei contratti particolari, alternativi alla normale compravendita, che sono stati studiati per risolvere le esigenze dei venditori e degli acquirenti.
Sicuramente sono metodi poco utilizzati rispetto a quello che siamo abituati ad impiegare ma, la conoscenza di queste tipologie di vendita, potrebbe tornare utile.
Ti anticipo che abbiamo analizzato singolarmente queste metodologie di vendita per cui l'articolo di oggi è una panoramica; se vorrai approfondire il discorso potrai cliccare sui link elencati di seguito.



COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ

RENT TO BUY

VENDITA A RATA CON ISCRIZIONE DI IPOTECA

LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA

PERMUTA




Bene, vediamo le alternative alla compravendita classica, iniziamo...


COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ
È una metodologia di acquisto a rate e uno degli elementi fondanti è che l'acquirente diviene proprietario solamente dopo il pagamento dell'ultima rata.
Nel lasso di tempo che passa dall’accordo al pagamento dell'ultima rata l'acquirente acquisisce il possesso e con sé tutti i diritti e doveri impliciti.
Il contratto che stabilisce i modi e i criteri di pagamento è un atto notarile ed in questa fase verranno pagate le imposte come se si trattasse di una normale compravendita.
Con questo tipo di accordo il proprietario dell’immobile mantiene i propri diritti; in sostanza è ancora il titolare del bene e avrà diritto, in caso di inadempienza dell'acquirente, ad un rimborso per il godimento della casa più un indennizzo.
Dall'altro lato l'acquirente, che ha il vantaggio di godere dell’immobile, ha dei doveri quali la manutenzione della casa e terrà per sé gli eventuali svantaggi legati al deperimento del bene.
Se vuoi conoscere altri particolari ti segnalo il link all' articolo dedicato:
COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ

Passiamo ora all'argomento successivo:



RENT TO BUY
Nel Rent to Buy il potenziale acquirente, che viene definito conduttore, troverà un accordo con il proprietario dell’immobile (concedente) per poter possedere il bene ed eventualmente acquistarlo entro un certo periodo di tempo; normalmente un contratto di Rent to Buy non dura più di 10 anni.
Dal punto di vista contrattuale nel Rent to Buy vi sono due atti: il preliminare ed il definitivo. Quest'ultimo è opzionale perché il conduttore non è obbligato all'acquisto.
Nel preliminare verranno messi nero su bianco gli accordi mediante un atto notarile e quest’ultimo verrà trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari.
È obbligo del conduttore versare dei canoni che saranno imputati in parte al godimento del bene, potremo parlare in questo caso di affitto, e di una seconda parte destinata ad abbattere l'importo di acquisto; in quest'ultimo caso possiamo considerare questa quota come un anticipo sul prezzo finale.
La prima domanda che ci poniamo è questa: se il conduttore decide di non comprare cosa accade?
Il concedente tratterrà tutte le somme destinate al godimento e dovrà restituire quelle considerate come acconto sul prezzo finale.
Proprio per questo motivo, nel Rent to Buy, la somma destinata all'affitto è una voce importante. Questi erano gli aspetti principali del Rent to Buy; su questo argomento abbiamo scritto diversi articoli; ti segnalo il primo della serie:
RENT TO BUY

Successivo argomento:



VENDITA A RATE CON ISCRIZIONE DI IPOTECA
È un tipo di contratto poco utilizzato ed è quello più simile ad una normale compravendita.
Si svilupperà questa vendita con un atto notarile dove l'acquirente acquisirà la proprietà nella sua interezza anche se non pagherà l'intero importo pattuito al momento della vendita.
Il pagamento è dilazionato ed il venditore si tutelerà con l'iscrizione di un'ipoteca che viene definita legale.
Quali sono i motivi per cui questo metodo risulta poco impiegato?
Quello principale è che il venditore, seppur garantito da una solida ipoteca, nel caso di inadempienza dell'acquirente dovrà avviare, nella peggiore delle ipotesi, una esecuzione forzata; quest’ultima non è sicuramente il metodo più veloce per ottenere giustizia.
Il secondo motivo è anch’esso di natura economica e deriva dal fatto che iscrivere una ipoteca legale e cancellarla ha costi alti.
Se vuoi leggere l'articolo completo sulla vendita rata con iscrizione ipoteca ecco il link:
VENDITA A RATA CON ISCRIZIONE DI IPOTECA



Passiamo ad un altro metodo


LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
Nella locazione con patto di futura vendita avremmo due contratti, uno di affitto ed un preliminare di vendita.
Si potrà pagare un canone mensile più una caparra oppure un canone composto da godimento e caparra.
Possiamo dire che questo tipo di contratto è meno completo rispetto al Rent to Buy soprattutto se ci focalizziamo sulla trascrizione del preliminare.
Nel Rent to Buy la trascrizione mantiene i suoi effetti per 10 anni, nel patto di futura vendita, come negli altri preliminari, ha la sua massima estensione in tre anni.
La trascrizione è una forte garanzia che tutela l'acquirente e, considerando che la durata del contratto è generalmente più lunga di tre anni, ci si espone ad eventuali problematiche debitorie del venditore.
Abbiamo analizzato questa evenienza nell'articolo dedicato alla locazione con patto di futura vendita ed in quello relativo alla trascrizione del preliminare ti segnalo entrambi i link:
LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE


Vediamo ora l’ultimo argomento

PERMUTA IMMOBILIARE
La permuta immobiliare, alla pari degli altri contratti, non è particolarmente diffusa.
Questo non deriva da una questione di garanzia o sicurezza ma da ragioni di opportunità. Probabilmente sai già cosa è una permuta immobiliare ma è doveroso dare una definizione: è sostanzialmente lo scambio di due proprietà, nel nostro caso immobili.
La difficoltà maggiore a cui si accennava è quella di trovare un reciproco gradimento dei beni oggetto della potenziale permuta.
Talvolta è l'attribuzione dei valori considerati eccessivi o troppo bassi a far declinare un accordo; in ultima battuta potremmo considerare anche eventuali presenze di pregiudiziali quali le ipoteche.
Se si superano tutte questi aspetti permutare gli immobili è semplice e garantisce un risparmio perché si pagano gli oneri notarili come se si vendesse/acquistasse un singolo bene; inoltre le imposte catastali ipotecarie e di registro andranno calcolate solamente su un immobile.
Se vuoi approfondire ti segnalo il link dell'articolo dedicato alla permuta immobiliare:
PERMUTA