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Nel Rent to Buy è importante valutare eventuali inadempienze del conduttore o/e del concedente.
Come in qualsiasi contratto di compravendita si possono verificare delle problematiche ed in questo
articolo analizzeremo quelle legate al Rent to Buy.
Se hai poche nozioni su questa tipologia di contratto ti invito a leggere gli articoli che abbiamo
prodotto in precedenza di modo che tu possa avere un quadro chiaro e completo.


Ecco i link:
GLI OBBLIGHI NEL RENT TO BUY
TRASCRIZIONE NEL RENT TO BUY
RENT TO BUY: CARATTERISITICHE E COSTI



Per comodità narrativa valuteremo separatamente le inadempienze del conduttore e del
concedente.


INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE
Il conduttore potrà considerarsi inadempiente se non paga i canoni dovuti oppure si sottrae ad altri obblighi come quello di curare la manutenzione ordinaria dell'immobile.
Il concedente ha a disposizione diverse armi per tutelare i propri interessi, vediamoli.



PROMUOVERE UNA ESECUZIONE FORZATA
Ammettiamo che il conduttore non paghi i canoni dovuti, in questo caso il concedente avrà la possibilità di aggredire i beni del conduttore per vedersi risarcito.
Questo tipo di procedura può essere avviata velocemente perché il preliminare è considerato un titolo idoneo al pignoramento essendo un atto pubblico.
Occorre ricordare che esiste un parametro importante per agire contro il conduttore nel momento in cui quest’ultimo si astiene dal pagare il canone.
Questo parametro è dato dal numero di canoni non pagati: non può essere inferiore a venti anche se non consecutivi.
In linea di massima possiamo dire che i contratti di Rent to Buy si possono risolvere solo in presenza inadempimenti importanti.

LAVORI STRAORDINARI NEL RENT TO BUY


I lavori straordinari sono a carico del concedente.
Quest’ultimo è obbligato a sostenere tutte queste spese che, ricordiamoci, possono essere di importi rilevanti soprattutto se l'immobile si trova in un condominio.
Come lavori straordinari possiamo considerare il rifacimento delle facciate, rifacimento del tetto, interventi che riguardano la stabilità di l'immobile, sostituzione impianto elettrico, idraulico eccetera

L’unico obbligo del conduttore in questo caso è quello di corrispondere al concedente gli interessi maturati sulle somme impiegate dal concedente per questi oneri.
Cosa accade se il concedente si rifiuta di sostenere gli oneri per i lavori straordinari?
Il conduttore ha la facoltà e non l'obbligo di occuparsene e potrà ottenere un rimborso alla fine del rapporto contrattuale.



ADEMPIMENTO IN FORMA SPECIFICA


Nel caso in cui il conduttore si sottrae, ad esempio, ad eseguire la manutenzione ordinaria dell'immobile, il concedente può obbligarlo:

Possiamo fare riferimento in questo caso all'articolo 2931 del codice civile che recita:


“Se non è adempiuto un obbligo di fare, l'avente diritto può ottenere che esso sia eseguito a spese dell'obbligato nelle forme stabilite dal codice di procedura civile”

CHIEDERE LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
In tutti quei casi in cui il conduttore si manifesta inadempiente per casi gravi il concedente potrà chiedere la risoluzione del contratto.

IN TUTTI I CASI SOPRA MENZIONATI È IMPORTANTE CONSIDERARE CHE IL CONCEDENTE AVRÀ DIRITTO AL RISARCIMENTO DEL DANNO


Quali sono le conseguenze di una risoluzione del contratto a causa del conduttore inadempiente?


Ecco i due vantaggi che il concedente potrà avere:

Restituzione dell'immobile
Trattenimento dei canoni pagati
La restituzione dell'immobile è un risultato importante anche se, bisogna dirlo, il conduttore potrebbe fare resistenza nel liberarlo; in questo caso il concedente dovrà attivarsi giudizialmente per lo sfratto.

Il secondo vantaggio riguarda il diritto del concedente a trattenere tutti i canoni sino ad allora pagati dal conduttore.
Non viene fatta alcuna differenza fra canone di godimento e anticipo sul prezzo, entrambi verranno considerati come indennizzo.
A livello contrattuale è possibile regolare questi aspetti aumentando o diminuendo l’indennizzo.

INADEMPIMENTO DEL CONCEDENTE
In un contratto di Rent to Buy il concedente ha due obblighi fondamentali.
Il primo è quello di consegnare l'immobile al conduttore garantendogli la possibilità di godere del suo utilizzo; il secondo è quello relativo alla vendita qualora il conduttore voglia procedere all'acquisto.
Se il concedente si sottrae a questi obblighi il conduttore potrà chiedere l’adempimento in forma specifica.
Sono regolati rispettivamente dagli articoli 2931 e 2932 del codice civile.
Nel caso si voglia agire per far rispettare l'accordo di vendita è importante che la domanda di adempimento in forma specifica che venga trascritta prima della scadenza del contratto o almeno entro 10 anni dalla firma del preliminare.
Un'altra opportunità per il conduttore è quella di richiedere la risoluzione del contratto. Ricordiamo che si può arrivare ad una soluzione di questo tipo solamente nel caso si verifichino dei fatti “gravi” che possano giustificarlo in sede giudiziale.
Se il contratto viene risolto a causa del concedente quest'ultimo potrà trattenere solamente le somme ottenute per il godimento dell’immobile e dovrà restituire gli importi relativi all’acconto sul prezzo.