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La permuta di un immobile è un'alternativa molto interessante alla compravendita.
Non è molto comune perché bisogna trovare l’incastro perfetto ma, quando le esigenze dei protagonisti della permuta collimano, si ottengono evidenti benefici economici.
La permuta è regalata l'articolo 1552 del codice civile che recita:
“La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro.”
La condizione di partenza è che i proprietari degli immobili gradiscano reciprocamente i beni oggetto della permuta.
Il secondo fattore è che venga accettato il valore economico di entrambe le proprietà.
La terza condizione è che gli immobili siano liberi da gravami quali le ipoteche o pregiudizievoli varie.
Come quarto fattore consideriamo l'assenza di un mutuo anche se, in certi casi, si potrebbe trovare la soluzione a questo problema.
Vediamo i fattori premianti uno ad uno.
GRADIMENTO RECIPROCO DELL'IMMOBILE
È palese che per l'immobile che offriamo e quello che vogliamo acquisire venga manifestato gradimento. Capita a volte che ci venga proposto un immobile posto in una zona diversa da quella che cerchiamo, che il numero delle stanze non sia sufficiente o in eccesso oppure, molto semplicemente, che le condizioni strutturali non siano perfette. Inoltre, quando si decide di cambiare casa, il valore emozionale è particolarmente rilevante per cui è difficile trovare il giusto compromesso.
ACCORDO SUL VALORE ECONOMICO
Se si supera il primo step si è già in una fase avanzata, oserei dire che l’ostacolo maggiore è stato superato.
La seconda fase riguarda l’attribuzione del giusto valore di mercato per entrambi gli immobili.
In questo momento è utile farsi aiutare da un esperto estimatore anche se, molto spesso, le parti ritengono che il valore della loro proprietà sia superiore a quella della controparte.
Nel nostro blog abbiamo parlato della stima degli immobili e spesso, in fase di vendita, questo valore viene drogato da aspetti emotivi, affettivi e calcoli proporzionali al prezzo di acquisto.
In estrema sintesi possiamo dire che il valore più sicuro di mercato di un bene nasce dalla comparazione sul venduto di beni simili.
Il valore degli immobili oggetto di permuta può essere uguale o differire.
Nel primo caso tutto è più semplice, nel secondo bisognerà versare un conguaglio per coprire la differenza economica.
Se si raggiunge un'intesa sul discorso prezzo l'affare può ritenersi quasi concluso; diciamo questo perché bisogna verificare il terzo fattore.
ASSENZA DI PREGIUDIZIALI
Ancor prima di recarsi dal notaio è opportuno fare una visura ipotecaria per escludere la presenza di pregiudizievoli limitanti quali ipoteche, pignoramenti o diritti vari.
Questo tipo di controlli si effettuano in qualsiasi compravendita ma è bene ricordarne l’importanza.
Aggiungiamo inoltre un controllo urbanistico per eliminare eventuali problemi legati ad abusi o irregolarità.
Parliamo ora del quarto fattore.
ASSENZA DEL MUTUO
In linea generale possiamo dire che nella permuta è necessario che gli immobili non siano gravati da un mutuo.
Nel caso vi fosse si potrà estinguerlo ma ciò è più facile da dirsi che a farsi, soprattutto se parliamo di cifre rilevanti; se l’importo residuo non eccessivo sarebbe comunque la scelta consigliata.
Potrebbero esserci dei casi in cui il valore dei due immobili differisce di parecchio e che su quello di maggior valore sia stato acceso un mutuo; in questo caso sarà possibile, con tutte le cautele del caso, approfittare della situazione.
Facciamo un esempio pratico e scolastico.
Ammettiamo che il primo immobile sia stato stimato per una cifra pari a 200.000 € e il secondo per 300.000 €; per comodità diremo che su quest'ultimo vi è un residuo di mutuo di 100.000 €.
Bene, in questo caso il proprietario della prima proprietà (immobile del valore di 200.000 €) potrebbe accollarsi il mutuo o accenderne un nuovo.
Questo sarebbe l’incastro sarebbe perfetto.
Vediamo ora quali sono i costi di una permuta
COSTI NELLA PERMUTA IMMOBILIARE
Quello che permette alla permuta di essere particolarmente attrattiva, oltre a quello di cui abbiamo discusso, è il fatto che si possono ottenere dei risparmi nel pagamento delle imposte e nei costi notarili.
Le imposte verranno pagate per un singolo immobile e non per entrambi; il calcolo verrà fatto su quello che matura il valore più alto.
Il costo del notaio invece sarà unico nel senso che sarà uguale a quello di una singola compravendita.
Questi importi verranno divisi equamente fra le parti a meno che non vi siano accordi diversi.
Per quanto riguarda la permuta è tutto
